【南宁买房参考】楼市利好不断，公寓产品越来越香了？
房贷利率降低，二套首付调至三成，水电气可申请“商改民”。
利好政策接二连三出台，购房门槛较低的公寓产品要迎来春天了吗？
近日，南宁住建局和发改革联合发布《关于印发实际用于居住用途的商业和办公类房屋水、电、气收费价格标准有关事项的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》主要内容为，南宁市区实际用于居住用途的商业和办公类房屋，经申请并批准后，房屋水、电、气收费可按民用价格标准执行。
目前，南宁民用水、电、气按阶梯收费，而商业收费要比民用贵一档。
比如，商业水费最低2.99元/m³，民用最低为2.69元/m³，相差了0.3元/m³。价格相差最大的是气费，商业用气比民用高1.08元/m³。
可见，商业类公寓产品水、电、气费用申请“商改民”后，将进一步降低实际生活成本，为居民“减负”，不失为惠民利民好政策。
值得注意的是，并非所有商业、办公室都可申请与住宅同等水电费标准，而是要实际居住的用房。
放眼南宁市场，能实际居住的商业楼，大多数是商办公寓，也就是说该政策更倾斜于商办公寓。
众所周知，相较于普通住宅，不限购、低总价、低月供的公寓产品赢得不少投资客和刚需族的青睐。
而商办公寓一般都临近商圈或写字楼，交通便利，通勤成本较低，再加上其面积小，总体租金不高，是不少上班族租房的选择。
商办公寓水、电、气“商改民”，不仅降低业主的生活成本，也减轻了公寓租客的水电气费用支出。
也就是说，此次利好政策的出台，对业主和租客都有利，而这不仅利于租赁市场，或将在一定程度上促进南宁商办公寓存量去化。
随着房价的不断攀升，低总价、低门槛的小户型公寓在市场占据了一席之地，成为不少人眼中的“香饽饽”。
公寓产品一般分为商办公寓和住宅公寓。商办公寓最大特点是不占用购房名额，偏向于投资客；住宅公寓的优势是可落户、可划分学区，适合刚需一族。
据不完全统计，目前南宁在售公寓超40盘。其中，商办公寓占比近80%，良庆区分布最多，其次是青秀区。而70年产权的住宅公寓盘比较稀缺，主要分布在青秀区和西乡塘区。
相比于近1.3万+/㎡的商品住宅成交均价，商办公寓的价格基本都在万元以下，且6、7、8字头居多，如云星创客园均价6000元/㎡，南宁万达茂天樾7500元/㎡起，合景天汇星寓均价8600元/㎡等。
除了单价，购房优惠也不少。比如，位于东葛路片区的龙光玖珑华府，8字头起，总价不到25万，还可首付分期，6万左右首付就能上车。
不仅如此，同等地段商办公寓的价格差不多是住宅的一半。
比如，2月兴宁东板块住宅成交均价为1.2万+/㎡，片区内的一商办公寓楼盘成交均价为6900元/㎡。
而均价超1.7万+/㎡的凤岭北一现房公寓，SOHO单价8字头起，LOFT万元起步，5.09米层高，可做两层。
值得注意的是，住宅公寓价格并不低，大都是万元以上，而七星古城片区的云星城均价高达2.7万/㎡，凤岭北片区的龙光君御华府瀚林均价也达2万/㎡。
虽然公寓产品门槛较低，但近年来市场整体表现却不是很给力，尤其是商办公寓。
据克而瑞数据显示，2016年-2021年南宁商办公寓供过于求，去化压力大，且近两年成交量价均呈下降趋势。
不仅如此，商办公寓库存高企，去化周期近4年。克而瑞数据显示，截至今年2月，南宁商办公寓库存为128万㎡，去化周期达45.7个月。
面对如此高的库存和去化周期，“商改住”或是商办公寓的一剂良药。
自2021年4月南宁“商改住”政策登场以来，已有超10个项目加入“商改住”行列。如去年6月江南区的融富中心项目（融创金弈时代）拟将不超过76480.19㎡原规划商业、办公调整为普通商品住房。
而随着“商改住”队伍的不断壮大和水气电“商改民”政策的加码，短中期内或可以促进商办公寓的去化，缓解库存压力。
另一方面，近期楼市利好扎堆来袭，不断提振市场信心，刺激市场回暖。
比如，3个月内房贷利率实现“三连降”，不仅首套房贷利率降至5字头（普遍执行5.65%），二套也摘掉了“6”字头帽子（基本执行5.85%）。同时，放贷速度也大大提升，一般材料齐全，一个周内可放款，部分银行2-3个工作日就能放款。
除此之外，不管是公积金贷款还是商业贷款，二套房首付均调整至30%，购买公寓的门槛更低了。
可以预见，信贷政策的放宽，将在一定程度上刺激投资客和刚需购房者对公寓产品的购买。
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