全国热门迁入地TOP1！我嗅到了广州的新“风向”…
广州的人口，正在往哪里聚？
这个问题的答案，关乎城市格局的变迁，也关乎房价背后的底层逻辑。
2025年1-2月，广州成为全国热门迁入地的TOP1，人流量占到全国流动人口的3.19%。（来源：百度地图慧眼）
在这一场客流争夺战中，哪里是广州最核心的“流量王”？
长隆万博，流量有多强？
如何衡量一个区域的流量？有两个重要维度：
一个是游客客流量，用来衡量外部虹吸力。一个是地铁站人流量，衡量内部聚集度。
在刚刚过去的春节期间，长隆万博的表现，就颠覆了很多人的认知。
半个月时间，长隆万博商圈累计客流量达到305.5万人次，同比增长13.8%，成为全市最为热闹的商圈。（数据来源：广州日报）。
这是什么概念？春节期间，广州接待游客1634万人次。
这就相当于，每五个到广州的人，就有一个人来了长隆万博。
在广州最受欢迎的36个景区中，番禺凭借广州长隆，更是登顶广州景区客流量最高的区域。
值得注意是，长隆万博不仅仅是因为春节旅客增加表现好，平时的客流量也很强。
作为广州市重点打造的五大商圈之一，长隆万博2024年日均客流量约30万人次，年均客流量超过1亿人次。
在人口虹吸力这一点上，是货真价实的“超级文商旅中心”。
除以上数据，楼市君还统计了衡量区域聚集度的地铁客流量。
截止至2月初，2025年广州累计日均客流量，达到了惊人的795.1万人次，同比上涨14%。
其中，3号地铁线客流量增长迅猛，以断崖式领先2号线、5号线。
这背后很大一部分原因就是几个重要地铁站点，人流爆满。
比如今年跨年夜，长隆万博的人流就高达16万人次，喜提全广州地铁站TOP1。
人流密集程度，比传统大站体育西、珠江新城站还要更多。
最有活力！千亿产业！十字路口！
长隆万博的人气，为啥这么强？
原因无他：它是最近5年广州上升最快的新中心，没有之一！
透过今年一开年，长隆万博极为夸张的人流现象，我们不难感受到它背后的几股势头：
首先，长隆万博是全国最年轻，最有活力的商圈。
作为广州五大世界级商圈之一，长隆万博的突围速度，远超其他商圈。
在不久前揭晓的《中国商圈商业力TOP100指数榜单》中，长隆万博直接跻身全国前100之列。
这份榜单的评选体系，是基于商圈人口规模、交通配套、商业规模、商业档次、商业多样性、商业活力等多重要素。
它评估的是现在、当下的商业能力！
从标准上，它打败了同为世界级商圈的白鹅潭、广州塔和金融城CBD，直接和天河路-珠江新城商圈并驾齐驱。
须知珠江新城商圈那可是发育了30多年，而长隆万博满打满算，才15年。
并且是从2023年才开始突然提速，以迅雷不及掩耳之势，吸引大批高档商业进驻的。
|广州楼市发布制
接下来，长隆万博至少有三个顶流商业开业，体量将达到77万方。这在整个广州，都是无出其右的。
顶流商业的疯狂涌入，不仅从根本上改变一个区域的精神气质；更会对全城乃至全省的年轻人，开启虹吸模式。
当然，好商业可以把年轻人吸引过来，但要把年轻人真正留下来，还需要有好的就业。
有千亿级产业带动的长隆万博，更是高质量发展下的经济引擎。
凭借全区最高的地均产值，以及强大的人才聚集效应，长隆万博被认为是广州发展新质生产力的榜样。
以时尚行业为例，长隆万博有一根“定海神针”，那就是跨境电商。
众所周知，希音是估值高达900亿美元的世界级独角兽，以及拼多多海外版Temu，都在长隆万博办公。
2023-2024年，希音和Temu分别位列全球购物类APP下载量的第一和第二，超过亚马逊、淘宝、京东。
近期，传出希音将投入百亿加大国内供应链投资。整体投资额之大，极为罕见！
有这两个世界级科技巨头坐镇，长隆万博的风头，甚至超过琶洲。
凭借过硬的产业基础，长隆万博已经吸引了超过21万新兴人口，成为番禺人口增量最多的片区之一。
湾区超级枢纽，也在长隆万博。
当然，长隆万博的脱颖而出，除了过硬的产业基础，还有一个非常关键的筹码，那就是：交通引流。
从区位来看，被誉为“地表最强地铁”的18号线，与“佛肇城际+广佛南环+佛莞城际+莞惠城际“四线合一构成的“湾区一号线”，在此形成一个极具战略意义的黄金节点：
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这一独特的“十字路口”区位，使得万博从一开始就有得天独厚优势，自带“主角光环”。
实际上，万博扮演了天河CBD、南沙自贸区、广州南站和广州大学城这“四大金刚”之间的“超级联系人”角色。
它不仅是承上启下的枢纽，更是左右逢源的关键节点，发挥着不可替代的连接作用。
放眼整个广州乃至粤港澳大湾区，很难找到比这“四大金刚”更为强大的组合。
坐镇中心长隆万博，则是呈现出“众星捧月”的格局。
在日均3.2万地铁客流量的基础上，长隆万博还在不断扩展。
它与周边板块协同发展，共同打造一个规模空前的“轨道上的CBD”，也将进一步巩固万博作为区域核心的地位。
与此同时，长隆万博除了是超级枢纽，它还是文旅大IP，拥有都市+文旅+自然生态的多重吸引属性。
作为全国TOP4的文旅景点，长隆欢乐世界除把巨量的旅游人口吸入板块之外。
绿意盎然、鲜氧环绕，充满童趣和各种亲子业态场景的长隆万博，也在刺激许多家庭迁入、落户。
因为住在这里，整座长隆乐园，都会成为生活的后花园。
每天清晨推开窗，清风进来，花香也跟着进来；丰富的动植物资源，是孩子认识自然的理想天地；各种游乐设施，全家人随时都能来一场说走就走的度假。
种种规划利好，都指向长隆万博。
可以说，有流量、有产业、有成绩、有生态的长隆万博，是广州最具投资增长力的CBD，没有之一。
长隆万博悦府，凭啥连夺双“第一”？
长隆万博的不断进化，对购房群体而言，确实带来了很大置业底气。
从这两年行情看，万博在市场表现上，一直是中流砥柱作用。
比如长隆万博悦府项目，从一入市，就是楼市顶流。
去年到现在，13个月里面，长隆万博悦府连夺两个广州第一，是全市网签和成交金额最多的盘。
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尤其是在最能代表投资前景的高端赛道，这种现象更明显。
数据显示，它的200-300平大户型，连续在13个月内稳居市场第一，比海珠、荔湾的头部板块项目，卖得还要更火。
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那么，市场狂买长隆万博悦府的逻辑是什么？
根据楼市君搞到客群用户肖像，项目的大部分客群，主要以广州商业大佬、CBD业主、湾区投资客为主。
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这些人选中长隆万博悦府，归结起来有2个核心关键：
一是对CBD中心地段潜力看好，尤其是“资产集邮”的湾区大客，甚至将之看做不可多得金融资产。
二是对包括商业、教育等居住环境的升维，有高度认可。
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东风东+广雅，教育第一高地
而纵观整个长隆万博板块，目前正在引领整个板块价值向上，和居住环境提升的，就是华润置地长隆万博悦府。
一方面，华润置地打造的地标级万象商业，正在深度改变整个能级。
以深圳湾万象城为例，当年它问世，就把板块商业提升到与国际对接的高度。
并且在顶流区域的中心之上，把经济效益放到最大，让深圳湾悦府业主获得了不俗的投资收益。
如今，长隆万博悦府打造的24万方万象系商业，已通过招标，由国际著名设计单位BIG操刀，它将结合深圳万象天地、西安CCBD特点，做成长隆万博的新地标。
按过往成功经验，它的咖位，会超过长隆万博现有全部商业综合体，甚至会是整个广州的新重奢商业名片。
楼市君听到小道消息，它预计今年开始动工。
更关键的是，番禺计划在长隆中心打造一个全天候大湾区超级乐园。
两者一旦结合，在广州的影响力，相当于“北京国贸商圈+上海迪士尼”的地位。
| 项目鸟瞰效果图
另一方面，长隆万博悦府引入的“东风东+广雅”系校区，直接让万博跃升为广州教育第一高地。
从教育资源浓度来看，华润置地确实深刻改变了整个万博的格局。
它配建的24班小学+72班公办小学+36班公办中学，不仅补齐了板块长期以来的短板。
签约的东风东+广雅中学超级组合，也让万博有了广州最好的学校。
| 项目学校示意图
|图源：项目资料
要知道，东风东教育集团不仅分校极少。
其在越秀区的东风东路小学，更是被誉为“宇宙最牛小学”，在整个越秀区，属于一等一的地位。
不单单小学，初中引入的广雅中学，更是广州“八大豪门”。
它的教育实力，在广州属于数一数二，高考高优率常年达95%以上，也就是说，入读广雅基本拿到了985、211的入场券。
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楼市君听说，目前东风东和广雅校区，已在筹备师资团队阶段，预计今年9月开学。
按广州招生入学流程，现在下手，还能赶在今年9月前，实现火线入读。
对东风东和广雅感兴趣的买家，真的抓紧了。
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站在整个价值高度看，万博在广州的咖位，可以说是珠江新城+老东山的升维版，集齐了全市最优的商业、企业总部、交通、学校等资源。
它把珠城的价值潜力和老东山教育强区的特点，全部捏合在了一起。
也就是说，目前长隆万博悦府，几乎完美契合了大部分高端买家的口味。
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215平，实现三大层次升级
对于整个市场来说，这其实是一个风向。
毕竟，高端买家的置业选择，在很大程度上代表了热钱流动方向，他们是市场嗅觉最灵敏的一群人。
跟着他们的脚步，基本不会买错。
目前，项目正在热售加推二期8栋215平大户型。
据了解，该户型其实是在一期的200平大户型上，升级而来的。
从过往市场表现看，这一面积段的户型，几乎是最受湾区世界人喜欢的资产。
而对比这一期，现在的215平户型，基本实现了三个层次的升级。
首先景观位置，是整个社区里面最好。
它属于社区的头排单位，直面整个长隆度假区，与300平超大户型的景观并驾齐驱。
推开窗，你就能看到667万方绿意葱茏的生态景区。
过年时，它也是整个长隆烟花房里，看烟花最好的楼栋之一。
而南面，它与其他楼栋距离起码超过140米，相当于长隆万博最繁华的城市景，也能被尽收眼底。
可以说，它比广州很多10万+/平豪宅的窗景还要值钱。
其次空间感上，和300平大户型全面看齐。
比如它的LDKB一体化设计，就做的相当彻底。
它能把客厅和次卧的非承重墙打通，变成一个“X”空间，使整个客厅的面积增加15平以上。
走进去之后，你会发现，它的客厅几乎和300平大户型差不多。
再比如，一期的飘窗，进深只有50公分左右。
但现在升级之后，215平户型的阳台，基本是新规顶配，能做到80公分。
所以，这个户型的主卧，在原来的基础上，空间拓展了足足有9平米。
最后居住体感上，进行了多重强化。
像出于对长辈的尊敬和生活起居考虑，它的长辈房同样是主卧套间设计，将居住平权理念，落到看最实处。
还有它的入户玄关，在原来基础上，额外增加了一个大进深的收纳空间。
无论是放置出差的行李箱，还是婴儿车，都会很方便。
从这里我们其实可以看到，万博长隆悦府努力把生活空间的每一帧，都力求做到最好。
除215平户型外，楼市君收到风声，项目接下来还即将加推二期3#栋。
据了解，3栋在位置上，有很明显的先天优势。
一来它距离长隆地铁站和万象商业最近，就在楼栋旁边，步行几十米即可到达，便利度极高。
二来3栋正对二期园林，开窗能俯瞰，到整个园林，景观很好。
而且，楼市君还听说，加推的房源为“绝版小户型”，是全盘为数不多的小面积产品。
这意味着，普通的改善买家，最后搭上广州新中心这趟高速列车的机会，终于再次敞开了。
有兴趣的朋友，不妨赶紧关注起来，去项目现场看看~
转载自：广州楼市发布
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