2020年下半年开始,沉寂已久的良庆大桥南板块突然热闹了起来。
阳光城、大唐先后布局,保利甚至重金部署,以8795元/㎡的楼面价刷新板块地价。
这不禁让人想起去年的蓝光,首次进入良庆大桥南就斥巨资拿下一块44亩商住地,风头很盛。
不过,和其他新拿地项目高调入市相比,该地块不仅低调,速度还有些慢,筹备了大半年,很多购房者却知之甚少,这就很微妙了。
去年的7月29日,蓝光地产豪掷7.52亿元,斩获良庆大桥南板块中的玉洞大道沿线(书林路15号)44亩地块。
当时竞争状况十分激烈,历经498轮报价才分出结果,楼面价高达8600元/㎡,是保利进入之前的板块DW。
如今大半年过去,该地块除了在9月份公布案名为蓝光·大唐雍锦世家之外,再也没有其它声音。
据了解,该项目由两个开发商联合打造,一个是进入南宁不久的蓝光,另一个是入邕多年的大唐。
蓝光大家可能不太熟悉,它的大本营在四川,现已在70多个城市打造了400余项目。
先后在龙岗板块开发了蓝光·雍锦澜湾、蓝光·芙蓉山悦,从拿地时间到正式销售,前后都不超过5个月,在南宁算是高周转房企的代表。
另一个开发商大唐地产,则是南宁人的老朋友了,入邕10载,2020年年底还成功在香港上市,它的推新速度也很快。
比如去年8月26日拿下了西乡塘的35亩旧改地,不到一个月就公布案名,为大唐世茂·锦绣世家,10月份开始正式售卖。
和这两个房企单独开发新盘速度快对比,身价不菲的蓝光·大唐雍锦世家拿地已超过5个月了还没上新,速度真的慢了不止一点点。
趁着周末,头条君来一次实地探盘,意外发现营销中心尚未对外开放,却已能接待客户了!
不过营销中心现场很是冷清,仅有头条君一组顾客来看房,且似乎还在准备阶段,部分设施正在修整,样板间也未开放。
据置业顾问透露,目前营销中心暂定月底正式开放,现在只是接受顾客的咨询。
但是头条君却有些失望,原本以为筹备这么久,会有不一样的惊喜,而整个营销中心的设计中规中矩,特色不明显。
仔细看下来,头条君发现蓝光·大唐雍锦世家的起点还是挺高的,各项配套都不算弱。
首先,最能打的牌无疑是交通,项目距离地铁4号线楞塘村站1公里,妥妥的地铁盘。
除此之外,周边路网完善,北面的五象大道、南面的玉洞大道、西面的那安快速路,都能无缝衔接各城区。
其次是教育配套,2公里范围内,小学有南宁市衡阳路小学(五象校区)、良庆镇中心小学、庆林路小学、五象新区第二实验学校;初中有良庆初级中学。
除了上述这些现成的学校,周边还规划了两所中学和一所小学,学校数量多且优质,业主无需担心上学难的问题。
景观资源也不错,尽管楼盘不属于江景房,但离邕江距离也不远,在1.5公里范围内,平时散步也有好去处。
在建的阳峰公园就在项目右侧,不到500米的距离,想饭后休闲消食也不必跑太远。
医疗资源也不少,周边有南宁明安医院,远的也有前海人寿医院和广西国际壮医院,都在3公里范围内。
唯一的缺点就是板块内大型的商业中心比较少,虽然附近规划有威宁·邻家延庆广场,但从过往历史来看,项目经常是“鸽”了又“鸽”,所以交付时间还不好确定。
不过距离大型商业体万达茂只有2.5公里左右,吃喝玩乐购是没有任何问题的。
▲城区实景图(摄影:赵翔)
总体来看,项目配套是要什么有什么,相对齐全,但仔细推敲下来,优势就不够明显了。
而且教育和商业配套还处在规划中,最终还要等成果出来了才能验收。
雍锦世家的占地面积并不大,只有44亩,属于小体量项目,而且溢价率过高,想要卖高价,产品规划很重要。
头条君现场了解到,项目将以高层+合院的形式面向市场,推出5栋高层和72套合院产品,看得出想走中高端路线。
值得注意的是,雍锦世家是目前良庆大桥南板块内唯一打造这种产品组合的项目,规划稀缺,客群好区分。
楼盘容积率3.0,中等水平。有限高,最高为31层,两梯四户,属于常规规划,毛坯交付。
地块形状方正,高层主要集中在西侧,4栋高楼呈一字排开,还有1栋处在东南角,是唯一的双单元设计。
剩下的则是合院布局,典型的高低配,不过合院楼栋分布较多,占去不少中心园林的空间。
从布局上看,高层视野南北无遮挡,最小楼间距也有72米,采光效果较好。
不过,由于地块较小,合院就在高层下方,私密性不够好,视觉上也容易造成压迫感。
顺便说一下,蓝光·大唐雍锦世家的营销中心未来不会拆掉,将直接用作商业用途。
但目前板块内在售楼盘已经不多,只有龙光玖誉湖庆湖组团、客天下幸福荟等高层项目,均价在12000元/㎡左右,即使加上后面出让的新地块,能卖的项目其实不算多。
如此一来,蓝光·大唐雍锦世家慢也能理解了,竞品不多,慢工出细活,也不着急。
而打造的合院+高层的组合,即便放宽到五象湖东板块,也具有唯一性和稀缺性,可以很好的吸纳精准客群,不过要做好价格不低的心理准备。
2020年可以说是合院的爆发期,在售的项目可不少,多集中在兴宁东和五象湖板块。
尽管合院产品第一次在良庆大桥南板块出现,可能很多人觉得优势不大,但仔细一想,蓝光·大唐雍锦世家也不一定会败下阵来。
与兴宁东、江南、武鸣相比,良庆大桥南发展势头强劲,更有板块优势。
不过,项目也不得不面对良庆大桥南板块城市界面仍需完善的事实。
从航拍图可见,项目工地前还有一条高架地铁线路,虽然已作废,但拆除时间未定,也是一个大工程。
附近民房、荒地也不少,与临江已开发成型的区域相比,稍显逊色。
目前项目工地已有机器进场,不过项目还未出地面,离开盘还需要点时间。
项目首期将推出1号楼建面约95-113㎡三至四房高层产品,以及约140㎡的合院,最大的特点就是高赠送。
高层户型只有约95、113㎡两个面积段,5栋楼均有分布,约95㎡全部位于楼栋的南面,约113㎡户型则位于北面。
户型朝南,最大的亮点就是配有一个8.7米的大阳台,且为全赠送,几乎与整个房子等宽。
阳台与主卧、南次卧相连,保证了居住高舒适度和较好的视野。
厨房、餐厅、客厅一线,卧室集中在另一边,动静分区。
单看这个户型,其实近乎完美,非要挑一点毛病,那就是主卧开门见卫生间,但也减不了多少分。
置业顾问和头条君计算,项目公摊在20%左右,户型的赠送面积为18.27㎡,所以实际得房面积为94.27㎡,基本不浪费。
与约95㎡一样,该户型为双阳台设计,南北通透,北面是连接客厅、次卧的双开间大阳台,长度达8.2米,很大气。
剩下的三个房间都配有一扇飘窗,整体采光效果都不错。
该户型的赠送率也是出乎意料的高,两个阳台加三扇飘窗,一共赠送了约23㎡,它的实际得房率也很高,为113.4㎡,可以说是买多大面积得多大面积。
▲建面约140㎡合院户型(上下滑动查看)
结构为地上三层,地下一层,但地下有5.7米的层高,可以自行改造为两层。
建筑面积为140㎡,但装修后的使用面积达到337㎡,相当于买一套送一套,这个赠送挺高的。
地下负一层做了两个停车位后,还有剩余空间打造健身房和私人电影院。
隔出来的夹层除了打造成茶室和棋牌室,也可用作书房。
与市面上的多数产品一样,为横厅设计,开间达到5.1米,正对自家院子,既能欣赏风景,采光效果也很好。
比较特别的是,二至三层的房间都带有独立卫生间,比较方便,而且最高层有一个超大露台,平时喝茶看风景别有一番风味。
总的来说,设计的小巧思较多,可以看出,蓝光·大唐雍锦世家的户型设计是下了心思的。
地铁4号线开通后,良庆大桥南板块的价值直线上升,多家房企进驻拿地,未来板块内的房价可能会进一步上涨。
且周边小区逐渐交付入住,人气开始慢慢增加,除了配套商业配套还需要时间兑现,其余对自住影响不大。
①地块由两个上市企业联合开发,双上市企业,产品质量有保证。
②项目距离开盘仍有一段时间,正式价格未对外公布,但据置业顾问透露价格为14000-15000元/㎡。
按照最高单价计算,购买约95㎡户型,首付款约为27万,贷款30年,月供在6900元左右,压力不小。
首开不绑车位,但可能会收电商团购费,现正在认筹阶段,高层为1万,合院为5万。
总的来说,雍锦世家不管从产品面积段还是价格都偏向中高端,改善客群可以随便买,刚需客群就不需要考虑了。
作者|罗枚
审核|吴晓苑
编辑|谢金伶
声明
1.本微信公众号正文及答复等全部内容仅为公众号运营者对相关问题的个人分析,旨在传达观点,交流意见,不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。
2.楼市有风险,买卖需谨慎。
3.文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权的,请告知我们,我们将依法核实后处理。
4.法律顾问:广西岱威优律师事务所。
转载自:
南宁楼市头条