继永凯旗下的凯宇房地产公司宣告破产，所属价值7亿地块被公开拍卖之后，又一家开发商因为陷入负债纠纷，名下一块临江地块被法院送上阿里拍卖。
这家开发商也很有来头，在南宁楼市发展过程中贡献过代表作。
但遗憾的是十年风雨霜打，曾经风云人物变成如今经营异常的失信人，因为关联47项法律诉讼案件，名下的一块土地被强制执行拍卖，用来抵债。
相比较永凯集团的凤岭北地块，这个被拍卖标的物优质程度要逊色一大截。
7月底，南宁巴祥旺实业有限公司名下位于南宁市青秀区仙葫经济开发区仙葫大道中91号35111.27㎡的国有土地使用权及地上附着物（地上酒店1#和地下车库等）被邕宁区人民法院挂上淘宝阿里拍卖·司法平台。
▲阿里法拍页面截图
和此前超2万人围观、5人报名，龙光血战18个小时，不惜爆肝以15.6亿（楼面价超1.4万/㎡）高价拿下的厢竹大道36亩地不同，这个地块显然毫无关注度。
上架已逾10天，目前围观人数是8000多人，还没有人报名。
▲该地块法拍信息
仅仅是地址上的仙葫，已经注定了该地块未来可能溢价率一般般。
即便地块临江，拥有较好的景观资源，地块面积也比龙光法拍地、凯宇国际法拍地要大很多，但起拍价1.88亿，评估价只有2.12亿。
▲地块实景图（拍摄：赵翔）
按照目前仙葫的板块价值和土地市场行情，8月17日10点开拍之后，想要拍出高价无异于痴人说梦。
凯宇国际地块都流拍了N次，这个地块的法拍结果确实前途未卜。
▲该地块部分信息
餐饮旅馆业、城镇混合住宅用地，土地所有权证书为南宁国用（2006）第438189号，终止时间2052年12月15日，50年的产权，现在只剩下41年。
至于为什么被拍卖，查下标的所有人就知道前因后果了。
南宁巴祥旺实业有限公司，乍一说开发商，肯定就是十个有九个不懂，但你要说它开发了仙葫托斯卡那别墅区，那又是一串“哦~”的恍然大悟。
早在南宁大力开发仙葫经开区的时候，巴祥旺实业就拿下仙葫大道92号半山上的临江地块，占地约370亩，也就是后来的托斯卡那，和碧丽山庄做起了邻居。
▲地块周边实景（拍摄：赵翔）
它曾获得博鳌论坛颁发的“2010-2011亚洲房地产十大最佳国际宜居金奖别墅”，相当于“世界级别墅”，这在南宁楼市刚发展初期，算得上很高的荣誉。
开发商南宁巴祥旺实业公司还获得媒体颁发的“中国地产100最具综合开发实力百强实业”证书，真·风云人物。
▲南宁巴祥旺实业公司获奖证书（图源：网络）
现场还与世界“财富500强”顶尖物流企业世邦魏理仕公司签定托斯卡那物业管理顾问服务合约仪式。
▲巴祥旺公司与世邦魏理仕公司签约仪式（图源：网络）
头条君发现，巴祥旺实业关联的司法风险有211项，经营风险13项，涉嫌47项法律诉讼，欠下将近5个亿的债款。
主要的债主是南宁市邕宁区农村信用合作联社、南宁市金通小额贷款有限公司、广西凭祥农村商业银行股份有限公司等融资机构。
▲巴祥旺公司已被列入失信名单
企业的重要核心人物也成为失信被执行人，被限制消费。
不难看出，如今公司名下重要资产被拍卖，现金流显然已经到了揭不开锅的地步了。
托斯卡那规划有151栋独栋别墅，容积率仅0.38，建面基本都在550㎡以上，号称平均每栋别墅占地2.3亩，妥妥的豪宅标配。
2009年拿下第一张预售证的时候，房价已经飙上了1.8万元/㎡，而当时南宁的平均房价也就“5”字头。
▲托斯卡那预售价达1.8万元/㎡+
被拍卖的52亩地，正好就是托斯卡那的配套酒店用地。
位于别墅区东门的位置，呈扇形状，当时是计划按照罗马休闲假日酒店来规划。
▲被拍卖地块航拍大景（拍摄：赵翔）
头条君现场探地的时候发现，现在托斯卡那的配套酒店已经变成了烂尾楼，只盖了地面4层，仅有光秃秃的楼体框架，地块上杂草丛生，和旁边整齐划一的别墅区建筑形成惨烈的对比。
隔壁的碧丽山庄也是难兄难弟，也有一栋伫立了10几年的烂尾楼。
和别墅区相隔的民悦路，如今已变成附近施工楼盘的必经之地，各种泥头车、施工车、搅拌机碾压，好不热闹。
▲碧丽山庄烂尾楼（拍摄：赵翔）
从区位上来说，区域价值已经决定了该地块的溢价潜力，虽说有江景，却是反弓水，风水上不占优势。
附近有民主路小学（观澜溪谷校区），距离东方广场有3公里。
交通的话自驾还行，资源匮乏到头条君都不想下笔描述太多。
▲托斯卡那区位
就这土地性质，未来还要和周边正在热卖的中海半山壹号、荣和澜山府竞争，不占优势，压力可以说山大。
除非改性，不然后期开发难度绝对不小，也很挑战开发商的实力。
托斯卡那别墅配套酒店法拍地没有热度，说到底还是和板块价值有关。
南宁城市向东发展，仙葫却成为“悲剧式的英雄人物”。
高大上的低密度别墅富人区成为板块标签，却又是“烂尾楼聚集地”、“卖不出价”、“流通性不强，不好转手”的代名词。
仙葫变成一个高度集中的矛盾点，一面是临江度假别墅，一面是刚需房价。
▲仙葫半岛实景（拍摄：赵翔）
当别的板块顺着时代车轮滚滚向前时，仙葫却因为1号线改线路直接从云端被拍到谷底，N年过去了，还是翻不了身。
土地市场楼面价普遍不高，如招商樾江府4983元/㎡、荣和澜山府5300元/㎡、中海半山壹号5625元/㎡，晟宁项目大华语山6500元/㎡，溢价率没有其他板块高。
像招商拿下的127亩地块，2019年就流拍过，上洲路以北的66亩地块也惨遭冷待，后来才被晟宁拿下。
▲仙葫半岛实景（拍摄：赵翔）
仙葫不被看好，就连脱籍2年之久的三岸，也被悲观的购房者认为重蹈覆辙，未来发展很难。
不过，如今的仙葫也在分化，尤其是中海半山壹号，自开卖以来，销售面积和销售金额都很能打，成为弱势板块里少数能出头的项目。
回到法拍地本身，头条君还是希望它有金主接盘，迎来新的转机。
已经荒了11年了，再这样废下去也不是办法，总要办法解决的。
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